A importância do levantamento de Certidões na compra de um imóvel

Primeiro vamos esclarecer o que são as certidões: Certidão é um documento utilizado para comprovar a existência ou não de débitos, junto à União , sistema previdenciário ou trabalhistas e também de ação cível, criminal ou federal contra uma determinada pessoa ou empresa. Normalmente chamamos de CND (certidão negativa de débitos), pois estando todas Negativas , é o melhor cenário pra fechamento do negócio.

Vamos lá …….

O Negócio foi fechado , as partes concordam com os valores a pagar e a receber, perfeito! Partimos então para confecção do Contrato de Compra e venda e do levantamento das certidões para dar segurança ao comprador de que o imóvel está apto a ser comercializado.

O processo burocrático da venda de um imóvel vai além da documentação do imóvel; o profissional de venda ou a Imobiliária que está intermediando o negócio deve fazer o levantamento das certidões tanto do vendedor(s) quanto do(s) imóvel(s) e apresentá-las ao comprador antes da assinatura do Contrato de Compra e Venda ou da Escritura , ou seja, antes que se pague qualquer valor pela compra do imóvel.

  • Porque levantar certidões dos vendedores?

Porque se eles estiverem com dívidas junto à união ou com processos trabalhistas ou até mesmo com outros processos cíveis em fase de execução e os valores destes forem significativos, ou seja, valores expressivos em relação ao valor do imóvel vendido, a venda pode ser considerada “fraude ao credor” e contestada futuramente, trazendo sérios problemas ao comprador, com risco até mesmo de perder o imóvel!

O ideal é que todas as certidões venham “negativas” , pois isto indica que não teremos problemas posteriores com aquela venda. Mas é muito comum isto não acontecer, e neste cenário é fundamental o auxílio de um Corretor de imóveis ou de uma Imobiliária.

As certidões devem ser levantadas de todos os vendedores e dos cônjuges , quando casados . Daí deve-se observar o regime de casamento para saber se o cônjuge também tem participação no imóvel .

Aí você vai perguntar …. e se aparecer alguma certidão positiva? Não dá pra fechar o negócio ?

Da sim , porém , tem que se levantar junto ao órgão onde ele está positivo , o valor atual do débito; no caso de processos , as narratórias ou iniciais (petição inicial) destes e levar estes documentos a uma análise jurídica. Somente um advogado tem conhecimento para atestar se há, ou não, risco para o negócio.

Feito esta análise e constatado e atestado pelo Jurídico que a venda não possa ser contestada futuramente por credores , o comprador já pode assinar o contrato e fazer o pagamento do sinal do negócio com segurança.

Este cuidado é necessário em TODOS os processos! Independentemente da forma de pagamento.

Segue uma lista das certidões imprescindíveis para a comercialização de um imóvel :

DO IMÓVEL :

  • Condomínio ( administradora do condomínio)
  • IPTU (prefeitura)
  • Matrícula atualizada, Ônus , Ações Reais, Pessoais e Reperseicutória ( todas no cartório de registro de imóveis )

DOS VENDEDORES:

  • Participação Societária (Serasa).
  • No caso de compra com financiamento bancário , deve-se consultar SPC e SERASA, pois o banco não libera o financiamento caso os vendedores tenham restrições nestes dois órgãos, independente dos valores dos débitos.
  • CND da Receita federal ( Site da receita federal )
  • CND da Justiça Federal (site da justiça federal)
  • CND da Receita Estadual ( site da secretaria da fazenda estadual)
  • CNDs Civil e Criminal, Falimentar e Recuperação judicial ( site do TJ)
  • CND de Obrigações trabalhistas ( site do TST)
  • CND de Ações Trabalhistas ( site do TRT )

OBS IMPORTANTE: Caso os vendedores tenham participações em empresas, por segurança ,também se levanta ao menos três das certidões acima mencionadas , das empresas que eles têm participação. São elas:

  • CND da Receita Federal ( site da receita federal )
  • CND de ações trabalhistas ( TRT)
  • CND de obrigações trabalhistas.

Angélica Vieira

Está com dúvidas? me chama no Whats app e vamos conversar.

0 respostas

Deixe uma resposta

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *