Vou comprar meu primeiro imóvel, e agora?

1º Passo: Buscar conhecimento do mercado:

Inicie sua jornada pela internet. Entre nos portais de venda de imóvel e selecione as ofertas de acordo com o que você busca em um imóvel, por exemplo: 1 dormitório, com 1 vaga de garagem no bairro Itacurubi.

A partir desta busca você ficará inteirado das ofertas existente e do quanto precisará investir. Esta etapa serve apenas para você ter uma ideia de valores e ganhar um norte para os próximos passos.

Recomendo aqui alguns sites e portais com bom número de ofertas, são eles: Viva Real, ZAP, Chaves na Mão, Chave Fácil, Imovelweb. Existem alguns que compilam todos estes numa única busca que são: Mitula, Trovit , Mooving. Não precisa acessar todos; entre em dois ou três, pois nesta fase você precisa apenas ter noção dos valores e do que o mercado oferece.

2º Passo: Análise das suas condições financeiras.

Através das pesquisas que você fez, você conseguirá saber se vai ter dinheiro à vista ou se terá que financiar. Se você tiver o dinheiro é só escolher o imóvel dentro do valor que possui e nas características que desejas. Volte aos portais e selecione os imóveis que irá visitar.

Importante: Ao comprar um imóvel, além do valor pago ao proprietário ou construtora, você terá também que pagar o ITBI (imposto sobre transações de bens imóveis) que, aqui em Florianópolis, corresponde a 2% sobre o valor que a prefeitura avalia o imóvel. Caso você pague a vista ou parcelado direto com o proprietário, incidirá também a taxa do Tabelionato que fará a lavratura da escritura e mais uma taxa que deverá ser paga ao Cartório de Registro de imóveis; local onde ficará registrado que você agora é o novo proprietário deste imóvel . Juntando estes três itens, o valor não deve ultrapassar 3%, do valor total do imóvel. Saliento que é sempre bom se informar com a imobiliária ou o corretor que está intermediando o negócio para se certificar de que não houve nenhuma alteração nestes valores nos últimos meses, pois eventualmente existem mudanças . Não esqueça portanto, de considerar mais este gasto no preço final do imóvel escolhido.

*No caso de imóvel na planta ou em construção, você terá estes gastos somente quando o imóvel estiver pronto e com habite-se.

*Se você usar financiamento habitacional, os valores serão um pouco diferentes.

*Se você usar o FGTS na e financiar uma parte, aqui em Florianópolis, você terá um desconto considerável no percentual do ITBI, até um bom valor de saldo a financiar. Consulte com seu correspondente de quanto é este limite, não colocarei aqui, porque muda muito e a informação poderá ficar desatualizada.

Em outro post eu explico o desmembramento destes custos, por tipo de operação.

Agora, se você não tem dinheiro para comprar à vista, você terá que buscar recursos num banco. Então será necessário ir aos próximos passos.

3º Passo: Consultar nos bancos suas possibilidades de adquirir financiamento:

Entre no site dos bancos que têm mais tradição e melhores taxas em financiamentos habitacionais que são: CEF, ITAÚ, SANTANDER, BRADESCO e BANCO DO BRASIL, em todos eles existe um campo “Habitação”, lá são explicadas as regras básicas e existe um “simulador de valores”.

Neste simulador você vai experimentando diversos cenários até chegar num patamar onde o valor que você precisa dar como entrada e o valor final da prestação, caibam dentro do seu orçamento.

O simulador estará programado para dar os números a partir do valor do imóvel que você quer comprar , por exemplo: Você quer comprar um imóvel de R$300.000,00, (isto você saberá através daquela busca rápida na internet que falamos lá em cima), você vai indicar este valor no campo correspondente e preencher as próximas etapas, numa delas irão solicitar sua renda, sua data de nascimento, se utilizará FGTS; são todas autoexplicativas.

Na última etapa do simulador, normalmente, o banco pergunta se você quer ter ou não um relacionamento com ele (significa abrir conta ou comprar algum produto, tipo seguro de vida, etc.) pois isto interferirá na taxa. Você pode simular nas duas formas.

Após preencher todas etapas, o simulador informará quanto você pode financiar e de quanto terá que ser a entrada.

OBS: A maioria dos bancos financia no máximo 80% do valor do imóvel, isto significa que você terá que ter 20% para dar de entrada; no nosso exemplo de 300mil, você terá que ter R$60mil em recursos próprios.

Caso você tenha saldo de FGTS poderá considerá-lo como valor de entrada. No campo entrada, acrescente o saldo da sua conta de FGTS, caso o banco não tenha um campo específico.

Normalmente os simuladores permitem que se altere o valor da entrada. O valor inicial que o simulador indica é o mínimo que você teria que dar de entrada, de acordo com a renda indicada. Se você possuir mais recursos do que o sugerido, você pode alterar direto no simulador e ver como ficam os novos números.

Minha Casa Minha Vida e CCFGTS

Agora, se você se encaixar nas regras do programa MCMV e gostar de algum imóvel que também se enquadre no programa . esta modalidade de compra como primeira moradia  é, de longe, uma excelente opção, pois a compra é subsidiada pelo governo, tanto abatendo quantias no valor final do imóvel, quanto na taxa de juros sobre o valor a financiar.
O valor do subsídio dado pelo governo varia de acordo com a renda e pode chegar até R$ 47.500,00. Quanto maior a renda, menor o subsídio.

As faixas de rendas estão divididas em 4 categorias, que variam entre, renda mínima bruta de R$ 1.800,00 e a renda máxima bruta de R$ 7.000,00.

Os imóveis que podem se enquadrar no programa são imóveis novos, no preço máximo de (aqui em Florianópolis) R$170.000,00.

Mas você também poderá comprar imóveis usados com excelentes taxas pelo programa CCFGTS, neste caso, o valor do imóvel não poderá exceder R$ 190.000,00 e a renda bruta máxima, também não poderá ultrapassar R$ 7.000,00.

As taxas para financiamento do PMCMV, são inigualáveis no mercado e variam entre 5 e 5,5% + TR.

Já as do PCCFGTS podem variar entre 5,5% e 8,47% + TR.

Existem regras bem definidas para que se possa se utilizar o PMCMV e o CCFGTS porém, elas mudam constantemente e, por isto, é bom que você se informe com o correspondente imobiliário que o está atendendo para saber quais regras estão vigentes no momento da compra. Algumas das principais vigentes são:

  • Trabalhar no dentro do perímetro urbano pré estabelecido pelo programa.
  • Não ser proprietário, usufrutuário, cessionário ou promitente comprador de outro imóvel, total ou parcialmente dentro do perímetro urbano do domicílio atual ou do exercício da ocupação principal ou no município onde pretende  trabalhar e ou residir.

E, para os Imóveis que poderão ser financiados e subsidiados, as principais regras são:

  • Não terem ainda sido comercializamos pelo programa.
  • Estejam dentro do valor limite que o programa financia.
  • Se enquadrem dentro das normas de construção e documentação exigidas pela CEF.


4º Passo: Aprovação do Crédito (carta de crédito):

Feito a simulação, você já tem uma ideia do quanto poderá investir , mas antes de sair pro mercado em busca de um imóvel dentro das condições apresentadas pelos simuladores , vá ao banco onde conseguiste uma melhor taxa efetiva de juros, ou onde o valor da prestação lhe agrada mais , para aprovação do seu crédito. É sempre bom também tentar negociar uma taxa melhor com o banco onde você tem conta corrente, pois neste , se você tiver um bom score, há a possibilidade dele cobrir a taxa de outros bancos.

O simulador não analisa suas reais possibilidades de financiamento; existem variáveis que podem influenciar nos reais valores a serem aprovados. Por exemplo, se sua renda é informal, se você tem algum outro comprometimento de renda, se você tem alguma renda complementar ou oriunda de investimentos, etc. Tudo isto será analisado pelo banco e cada um deles tem uma política diferente de aprovação de crédito. Portanto, evite surpresas futuras e só se atire pra valer no mercado, com seu crédito já aprovado no banco.

A melhor maneira de simular com vários bancos, brigar por taxas , juntar documentações , aprovar o crédito, é através de um correspondente imobiliário, peça uma indicação a um corretor que você conheça, ou alguém que comprou imóvel há pouco tempo, ou, role a página até o final em nossos parceiros e entre em contato com o correspondente que indicamos ali, pois sua competência já foi testada por nós.

Dica importante: Se qualquer pessoa disser pra você procurar o gerente do banco , faça-o, mas somente para pegar as informações. Nunca peça para eles encaminharem seu financiamento , pois depois você não consegue passar esta função para um correspondente Imobiliário, o gerente é muito ocupado e, caso ele atrase o processo por falta de tempo, isto poderá gerar multa contratual. Fique atento.

Com um correspondente isto não acontece, pois ele faz exclusivamente este trabalho todos os dias, tanto os seus documentos, quanto os do vendedor e do imóvel serão levantados por ele, bem como o colhimento das assinaturas de ambos nos formulários bancários e tudo no tempo certo.DNão se preocupe em pagar o correspondente, pois quem os remunera são os bancos. Pouquíssimos deles não o fazem, que é o caso do BB, e talvez seja também o único dentre os que têm uma taxa de juros competitiva. E não se preocupe, quem os remunera, são os bancos e não você.

5º Passo: Agora sim, você já pode partir para a busca definitiva:

Aprovado o crédito e a utilização do seu FGTS (se for o caso), agora sim você estará preparado para ir a campo olhar as opções existentes no mercado. Volte para a internet.

Da mesma forma que você fez na primeira pesquisa; entre nos mesmos portais que indico lá e, ao fazer a busca, compile ao máximo as peculiaridades do imóvel para que sua busca não se torne muito exaustiva.

Não esqueça, a localização é um dos fatores mais impactante no preço final de um imóvel, portanto, onde há mais demanda, logicamente o preço é mais alto; se seus recursos não são muitos, não vá chorar num cantinho quando não achar o que sonhava, abra o leque para bairros alternativos.

E lembre-se sempre, é seu primeiro imóvel, um trampolim para muitos outros que virão, se Deus quiser! Então, se você tiver que abrir mão de algumas exigências iniciais, tenha certeza de que nas próximas aquisições elas irão diminuindo.

6º Passo: Busque ajuda de um profissional:

Procure vincular-se a um corretor apenas, no máximo dois, aqueles com quem você mais teve empatia, que mais se interessou em lhe dar um bom atendimento, que lhe passou mais segurança e conhecimento. Compartilhe com eles os links dos imóveis que mais gostou nos portais (mesmo que não seja da imobiliária onde ele trabalhe) para que levantem o imóvel pra você. Eles se sentirão orgulhosos e gratos e se esmerarão ao máximo para lhe atender. Seja claro com os profissionais no que você busca, não tenha vergonha de falar de suas limitações financeiras, eles estão lá para lhe ajudar e só conseguirão fazê-lo se você for transparente e objetivo.

Fazendo isto, você terá alguém trabalhando pra você “full time” e, podes ter certeza, que você estará sempre na mente deles e que estarão atentos a todas oportunidade dentro do perfil de imóvel que você busca.

7º Passo: Você achou o imóvel:

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Se o imóvel fez seu olho brilhar, não perca tempo, faça a proposta. Se fechar o negócio , o corretor que o está atendendo (autônomo ou de imobiliária), terá que providenciar um contrato de Promessa de Compra e Venda de imóvel, que serve para que as partes se comprometam em levar o negócio até o fim e também para firmarem cláusulas importantes da negociação , como posse, prazos de pagamento, penalidades, etc.

Na assinatura deste contrato você já pode dar um sinal de pagamento ou a entrada toda, dependendo do que foi negociado, pois o contrato de financiamento com o banco demora cerca de 30 dias para ficar pronto e até lá, nada impede que a outra parte mude de ideia e o negócio não evolua. Você terá perdido seu tempo e ficará frustrado!

Portanto, a maneira mais segura é fazer um contrato anterior ao do banco.

Muito importante: Somente assine o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel ou dê o valor da entrada quando forem lhe apresentadas todas as certidões do imóvel e do(s) vendedor (s). Em outro post falarei sobre elas.

  • Dica : Se você usar financiamento bancário, não aceite um prazo menor no Contrato de Compra e Venda para que seja assinado no banco o Contrato de Financiamento, (que caracteriza o pagamento do valor financiado) do que 60 dias a partir da assinatura da Promessa de Compra e Venda, este prazo é suficiente e com margem de segurança para que o banco analise as partes, o imóvel e redija o contrato.

8º e último Passo: Assinatura do contrato de financiamento bancário:

Após concluir a etapa acima, é só esperar o correspondente lhe avisar o dia da assinatura do contrato no banco que você optou (conhecido também como contrato de mútuo, que tem o mesmo valor de escritura pública). Os documentos necessários nesta etapa são só os de identificação. Mas não se preocupe, o Correspondente lhe instruirá de tudo.

  • Normalmente, no dia da assinatura no banco é que você receberá a posse, juntamente com as chaves do imóvel. Agora é só abrir um espumante e comemorar este momento tão importante de sua vida🥂🥂🥂
  • Em outro momento falarei somente sobre uso do FGTS e…
  • Quais os impostos e taxas a pagar na compra de um imóvel.
  • Quais Certidões são necessárias para se fazer uma compra segura.
  • Se você gostou desta matéria, deixe seu comentário ou dúvida, que prometo responder o mais rápido possível.

Angélica Vieira

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